Czy Twoja nieruchomość straciła na wartości na skutek zmiany miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego, który reguluje kwestię planowania przestrzennego w gminie. Może on dotyczyć tylko części obszaru gminy, ale nigdy nie może wychodzić poza ten obszar. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”. W dokumencie jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego określa się zatem przeznaczenie danego terenu, jego zagospodarowanie i zabudowę.

MPZP jest jednym z podstawowych aktów prawnych branych pod uwagę w procesie inwestycyjnym, w szczególności w zakresie wydawania pozwolenia na budowę. MPZP wskazuje bowiem m.in. jaka budowla może być wybudowana na określonej nieruchomości, jaka może być jej wysokość, co może być wybudowane obok itp. Jest to zatem bardzo ważny dokument, który powinien być poddany analizie przed zakupem nieruchomości, w szczególności jeżeli ma ona zostać przeznaczona na cele budowlane.

MPZP może być również zmieniony, a zmiana taka może wpływać na możliwości korzystania z nieruchomości. W sytuacji, w której w związku ze uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właścicielowi będą przysługiwały w stosunku do gminy stosowne roszczenia.

Roszczenie o wykup nieruchomości przez gminę jest jednym z dwóch obok żądania odszkodowania roszczeń, które przysługują właścicielowi na skutek zmiany MPZP.

Wniosek o wykup nieruchomości przez gminę powinien zawierać opis okoliczności uzasadniających twierdzenie, że dotychczasowe korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie utrudnione. Warto zaznaczyć, że realizacja przez gminę roszczenia o wykup może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.

Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia właściciela nieruchomości wygasają.

Oczywiście, zawarcie takiej umowy nie zawsze będzie możliwe, a wszystko zależy od zasobu nieruchomości danej gminy. W sytuacji, w której gmina decyduje się na dobrowolną realizację roszczenia właściciela nieruchomości, dochodzi do zawarcia umowy (sprzedaży lub zamiany) w formie aktu notarialnego.

Drugim z roszczeń, które przysługuje właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu jest odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę, tzw. odszkodowanie planistyczne. Co do zasady istnieją dwie możliwości dochodzenia odszkodowania.

Pierwsza z nich dotyczy dochodzenia odszkodowania przez właściciela, którego nieruchomość straciła na wartości w związku z wejściem w życie lub zmianą MPZP i jednocześnie w dalszym ciągu pozostaje on tym właścicielem.

Drugi przypadek dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie skorzystał z tego roszczenia (jak również z roszczenia o wykup nieruchomości) i sprzedał nieruchomość. W takim wypadku może on żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Przedawnienie odszkodowania za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Termin ten różni się od roszczenia o wykup lub odszkodowanie, przysługujące aktualnemu właścicielowi, który to termin wyznaczają zasady ogólne i który wynosi obecnie (tj. po 8 lipca 2018 r.) lat 6. Jeżeli jednak zmiana MPZP nastąpiła wcześniej, przedawnienie wynosi lat 10.

Opłata planistyczna (inaczej określana jako renta planistyczna) to jednorazowa opłata którą pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta od zbywcy nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana MPZP nie musi bowiem oznaczać zawsze spadku wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach, wartość ta wzrośnie i ustawodawca przyjmuje, że wówczas gmina uprawniona jest do pobrania od byłego właściciela nieruchomości stosownej opłaty. Nie ma przy tym znaczenia tytuł prawny zbycia nieruchomości. Może być to sprzedaż, darowizna czy jakikolwiek inny sposób przeniesienia jej własności, np. wniesienie aportem do spółki.

Nie można z góry powiedzieć ile wynosi opłata planistyczna, gdyż jest ona określana procentowo w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości. Procent ten jest określany przez gminę w MPZP, przy czym nie może być wyższy niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna może być pobierana, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w okresie 5 lat od wejścia w życie MPZP lub jego zmiany.

Ustawodawca przewiduje także zwolnienie z opłaty planistycznej. Mianowicie, opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

Warto jednak pamiętać, że jeżeli następca będzie chciał dalej zbyć nieruchomość, wówczas przepisy o opłacie planistycznej będą stosowały się odpowiednio. Nie należy przy tym liczyć na to, że gmina nie dowie się o zbyciu nieruchomość. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Na samym końcu warto dodać, że właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o ustalenie opłaty planistycznej jeszcze przed zbyciem nieruchomości. Wówczas gmina pobierze stosowną opłatę za wydanie decyzji w wysokości 10 zł.

Przy wydawaniu decyzji w sprawie opłaty planistycznej stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego a nie ordynacji podatkowej. Ma to doniosłe skutki, ponieważ decyzja nie może określać terminu płatności opłaty, a więc nie ma możliwości naliczania i żądania odsetek. Z drugiej jednak strony nie ma możliwości odraczania terminu płatności, rozkładania opłaty na raty, stosowania ulg w opłacie czy też jej umorzenia.

W przypadku natomiast zbycia nieruchomości przez kilku współwłaścicieli, stosowne decyzje w sprawie opłaty planistycznej co do każdego z nich powinny zostać wydane odrębnie.

Żądanie przez gminę opłaty planistycznej nie zawsze jest słuszne. Przykładowo, jeżeli w uchwale o MPZP nie została określona stawka procentowa opłaty, jej żądanie będzie niezasadne, ponieważ nie ma podstawy prawnej do jej wyliczenia. Ewentualna decyzja administracyjna w tym zakresie będzie nieważna. Innym przypadkiem będzie sytuacja, gdy przeznaczenie naszej nieruchomości nie zmienia się w nowym MPZP w stosunku do planu, który przestaje obowiązywać.

W każdym przypadku warto zawsze przeanalizować czy naliczenie opłaty planistycznej przez gminę jest słuszne co do zasady i co do wysokości. Za podstawę wyliczenia opłaty planistycznej przyjmuje się wartość nieruchomości, szacowaną przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Biegły jest powoływany i opłacany przez gminę.

Z uwagi na ewidentny konflikt interesów, niestety bardzo często wyceny te są zawyżone (odwrotnie niż w przypadku wycen, na podstawie których to gmina ma płacić - wówczas wyceny są częstokroć zaniżone). Warto zatem przeanalizować swoją sytuacją pod kątem prawidłowości wydanej decyzji i rzetelności opinii biegłego, aby skutecznie bronić się przez zbyt wysoką opłatą.

Warto zadbać o swoje interesy już na etapie wydawania decyzji administracyjnej w sprawie opłaty planistycznej, gdyż później musimy się liczyć z obowiązkiem jej zapłaty. Brak jej dobrowolnego uregulowania może natomiast skutkować wszczęciem postępowania egzekucyjnego.

Każda osoba, która otrzymała decyzję w sprawie opłaty planistycznej, ma prawo wnieść odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Zastosowanie znajdują tu przepis kodeksu postępowania administracyjnego.

Złożenie odwołania wstrzymuje wykonalność decyzji do czasu rozpoznania sprawy przez organ wyższego stopnia.

SKO bada dopuszczalność odwołania i wydaje decyzję w sprawie przy czym obowiązuje je zakaz orzekania na niekorzyść, czyli w praktyce nie może określić opłaty planistycznej w wysokości wyższej niż dokonał tego wójt, burmistrz lub prezydent. Od decyzji SKO odwołanie już nie przysługuje, ale strona ma prawo wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Skarga do WSA jest znacznie bardziej sformalizowanym pismem niż odwołania oraz wiąże się z opłatami sądowymi, jednakże pozwala na kwestionowanie wydanej decyzji na dalszym etapie, jeżeli uważamy, że została ona wydana z naruszeniem prawa. Zauważyć przy tym trzeba, że często, dopiero na tym etapie udaje się nam uzyskać uchylenie decyzji administracyjnej w sprawie opłaty planistycznej.

Warto pamiętać, że w sytuacji, w której zostanie stwierdzona nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości, odszkodowanie za zmianę MPZP jak również opłata planistyczna podlegają zwrotowi.

Odszkodowanie podlega oczywiście zwrotowi na rzecz gminy, a opłata planistyczna na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości. Od tego właściciela można żądać również zwrotu odszkodowania wypłaconego zbywcy nieruchomości (przypadek o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego). Jest to dosyć nieintuicyjne, ponieważ inny podmiot otrzymuje odszkodowanie a inny podmiot jest zobowiązany do jego zwrotu.

Sama idea zwrotu tkwi natomiast w tym, że skoro odpadła podstawa zapłaty odszkodowania lub opłaty planistycznej to zasadny jest zwrot zapłaconych kwot.

Roszczenia, o których tu mowa, stają się wymagalne z dniem uprawomocnienia się wyroku sądu administracyjnego stwierdzającego nieważność uchwały rady gminy.

W praktyce można założyć, że o ile gmina będzie co do zasady samodzielnie występowała o zwrot wypłaconych odszkodowań, tak niekoniecznie musi być tak skora do zwrotu pobranych opłat planistycznych. Z tego powodu konieczne może być skierowanie stosownego wniosku/wezwania do zapłaty, a niewykluczone jest także i to, że konieczne będzie wszczęcie postępowania sądowego o zapłatę. Obowiązywać tu będą takie same zasady jak w przypadku klasycznych roszczeń cywilnoprawnych, co ma znaczenie choćby z perspektywy przedawnienia.

Mając na uwadze tę okoliczność, warto zadbać jak najszybciej o swoje interesy i niezwłocznie po stwierdzeniu nieważności uchwały rady gminy ubiegać się o zwrot uiszczonej opłaty.

Odszkodowanie za utratę wartości działki jest roszczeniem, które jest najczęściej wybierane przez właścicieli nieruchomości, o ile sama nieruchomość nadaje się jeszcze do użytkowania.

Wniosek o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości należy złożyć do gminy. Jeżeli nie spełni ona naszego żądania dobrowolnie np. w drodze zawarcia ugody, pozostaje możliwość wniesienia powództwa do sądu. Roszczenie o odszkodowanie jest bowiem roszczeniem cywilnoprawnym.

W ramach postępowania sądowego sąd bada czy zachodzą przesłanki uzasadniające nasze roszczenie oraz przeprowadza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Dowód ten jest kluczowy dla oceny wysokości należnego odszkodowania, gdyż jest ono pochodną spadku wartości nieruchomości na skutek zmiany MPZP.

Rozważając sprawę wniesienia pozwu należy również zwrócić uwagę na fakt, że Sąd zasądzi odszkodowanie w kwocie odpowiadającej rzeczywistemu spadkowi wartości nieruchomości. Co do zasady będzie to korzystniejsze rozwiązanie niż zawarcie ugody z gminą, w której proponowana kwota często bywa znacznie mniejsza. Tym charakteryzuje się ugoda, że strony zazwyczaj ustępują w części ze swoich roszczeń. Co więcej, w wyroku, Sąd orzeknie na rzecz powoda także należne odsetki za opóźnienie w płatności, a więc czas oczekiwania zostaje wynagrodzony.

Wniosek o odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego może złożyć właściciel nieruchomości, która straciła na wartości wskutek wejścia w życie lub zmiany MPZP. Wyjątkowo odszkodowania może żądać zbywca nieruchomości. Prawo to przysługuje byłemu właścicielowi w sytuacji, gdy wartość jego nieruchomości uległa obniżenia na skutek wejścia w życie lub zmiany MPZP a jednocześnie nie skorzystał on z roszczenia o wykup lub odszkodowanie (które przysługuje aktualnemu właścicielowi). W takim przypadku dotychczasowy właściciel może ubiegać się o odszkodowanie w ciągu 5 lat, od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Opłata sądowa od pozwu o odszkodowanie za zmianę MPZP zależy od wartości przedmiotu sporu, przy czym zgodnie z ustawą o kosztach sądowych nie może ona być wyższa niż 1.000 zł. W przypadku reprezentacji przez pełnomocnika, dochodzi do tego opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Przeprowadzając postępowanie dowodowe, sąd wezwie także powoda do uiszczenia zaliczki na koszty opinii biegłego. W praktyce zaliczka ta wynosi zazwyczaj między 2.000 zł a 3.500 zł.

Można zatem powiedzieć, że łączne koszty sądowe wahają się między 3.000 a 4.500 zł, przy czym może być to trochę więcej lub mniej (w zależności od decyzji sądu co do zaliczki na poczet opinii biegłego).

Co istotne, koszty te są doliczane do wyroku i zasądzane od gminy, a więc właściciel nieruchomości uzyskuje ich zwrot w całości na zakończenie postępowanie. Kwoty te należy zatem postrzegać w kategoriach inwestycji związanej z ubieganiem się o odszkodowanie.

Dodatkowo, jeżeli właściciel nieruchomości chce być reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, do kosztów prowadzenie sprawy należy doliczyć wynagrodzenie Kancelarii. Jest ono ustalane w każdym przypadku indywidualnie, mając na względzie poziom skomplikowania danej sprawy i niezbędnego nakładu pracy. Różni się bowiem charakterystyka poszczególnych spraw, jak i liczba oraz objętość dokumentów, które należy przeanalizować. Warto jednak skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika, ponieważ odpowiednie poprowadzenie sprawy może mieć niebagatelny wpływ na wynik sprawy oraz wysokość odszkodowania.

Powierzając sprawę Kancelarii nie muszą też Państwo martwić się o jej prowadzenie, jak również możecie być pewni, że wszystkie wnioski i pisma zostaną złożone w terminie i w odpowiedniej formie. Ma to znaczenie nie tylko z perspektywy samego pozwu, ale również ewentualnych zarzutów do opinii biegłego czy też odpowiedzi na apelację, w sytuacji, gdyby gmina zdecydowała się zaskarżyć wyrok sądu I Instancji.

Ustalenie wartości nieruchomości i jej zmiany, związanej ze zmianą MPZP, należy do zakresu wiadomości specjalnych, a więc wymagających udziału biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd ani żadna ze stron nie posiada bowiem stosownej wiedzy, ani umiejętności aby samodzielnie ocenić wartość nieruchomości i jej zmianę w czasie. Jest to zatem kluczowy dowód, a wniosek o jego przeprowadzenie powinien być złożony pozwie.

Ze względu na to, że sąd jest związany wnioskami dowodowymi stron (i ich zakresem), niezmiernie istotne jest aby w pozwie odpowiednie sformułować wniosek, tak, aby nie był „za wąski” i aby umożliwił sądowi ustalenie istotnych okoliczności faktycznych, niezbędnych do wydania wyroku.

Błąd na tym etapie może się zemścić w ten sposób, iż sąd uzna, że opinia biegłego nie wykazała wszystkich faktów potrzebnych do zasądzenia odszkodowania i powództwo oddali. Prawidłowo sformułowany wniosek dowodowy zabezpiecza natomiast interes powoda i pozwala sądowi na wydanie orzeczenia zgodnie z żądaniem pozwu.

Dochodzenie odszkodowania za zmianę MPZP należy rozpocząć od ustalenia wysokości zmiany wartości nieruchomości. Jest to czynność wymagająca wiadomości fachowych, a więc najlepiej jest posłużyć się tutaj prywatną opinią biegłego rzeczoznawcy. Sporządzony operat szacunkowy będzie również uprawdopodobniał przed gminą wysokość naszego roszczenia.

Kolejnym krokiem jest wysłanie wezwania do zapłaty. Gmina może co prawda dobrowolnie wypłacić żądaną należność, jednak taka sytuacja należy w praktyce raczej do rzadkości.

Jeżeli w ogóle rozważane będzie polubowne załatwienie sporu, to gmina przystąpi zapewne do negocjacji w celu ustalenia niższej kwoty odszkodowania. Możliwe będzie też sporządzenie przez nią własnej opinii na potrzeby rozmów, która prawdopodobnie określi wartość nieruchomości na niższą niż ta, która została ustalona w naszym operacie szacunkowym.

Bardziej prawdopodobne jest jednak to, że gmina odmówi wypłaty odszkodowania. Powody mogą być różne, jednakże najczęściej nie są one zasadne. W takim wypadku właścicielowi nieruchomości pozostaje wystąpienie do sądu z powództwem w celu ochrony swoich praw.

Postępowanie sądowe jest wszczynane poprzez złożenie pozwu. Jest to pierwsze pismo w postepowaniu procesowym, w którym określa się roszczenie, wymienia niezbędne dowody oraz podaje uzasadnienie. Jest to dosyć sformalizowane pismo, wymagające spełnienia odpowiednich warunków, aby sąd w ogóle zajął się rozpoznawaniem sprawy.

Po kontroli formalnej pozwu, jest on wysyłany do gminy, a ta ma prawo złożenia odpowiedzi. W dalszej kolejności wyznaczana jest rozprawa, na której sąd podejmuje decyzje co do dowodów, w tym co do dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Po wydaniu opinii przez biegłego, możliwe jest jeszcze zgłaszanie zarzutów do niej, w których wskazuje się na uchybienia biegłego w dokonanej ocenie.

Po zakończeniu postępowania dowodowego, wydawany jest wyrok. Jeżeli sąd uzna, że wszystkie przesłanki naszego roszczenia są spełnione, wydaje wyrok w który zasądza na rzecz powoda stosowna kwotę pieniężną.

W zależności od wniosków opinii biegłego (które mogą się różnić od kwoty z naszej prywatnej opinii) sąd może zasądzić ewentualnie kwotę mniejszą niż żądana. Możliwe jest także zasądzenie kwoty wyższej (gdy opinia sądowa jest korzystniejsza), ale w tym celu konieczne jest stosowne rozszerzenie powództwa.

Po wydaniu wyroku zarówno powód jak i gmina mogą złożyć wniosek o sporządzenie uzasadnienia wyroku, a po jego otrzymaniu, w ciągu 14 dni wnieść apelację i wyrok zaskarżyć do sądu wyższej instancji.

Po otrzymaniu apelacji, druga strona może wnieść odpowiedź. Na koniec ma miejsce rozprawa apelacyjna, podczas której sąd może oddalić apelację, zmienić wyrok I Instancji lub też przekazać sprawę do ponownego rozpoznania (choć ta trzecia możliwość jest bardzo rzadka).

Najczęściej ma miejsce oddalenie apelacji gminy lub tez ewentualnie zmiana wysokości odszkodowania. Wyrok II Instancji jest prawomocny i jeżeli gmina nie wykona go dobrowolnie możliwe będzie skierowanie przeciwko niej postępowania egzekucyjnego. Na tym sprawa się kończy i właściciel otrzymuje swoje pieniądze. Oczywiście możliwe jest także, że wyrok I Instancji nie zostanie zaskarżony i do wypłaty odszkodowania dojdzie już po jego wydaniu.

W naszej Kancelarii analiza sprawy pod katem roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości w związku z wejściem w życie lub zmianą MPZP jest bezpłatna. W informacji zwrotnej od nas otrzymają Państwo informacje jakich roszczeń można dochodzić w danej sprawie, jaka jest nasza ocena sprawy oraz jakie są koszty związane z prowadzeniem sprawy. Zachęcamy zatem do kontaktu wszystkie osoby, które potrzebują pomocy prawnej w tym zakresie.