{"id":499,"date":"2021-09-29T08:21:41","date_gmt":"2021-09-29T08:21:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/?page_id=499"},"modified":"2021-10-07T09:34:03","modified_gmt":"2021-10-07T09:34:03","slug":"oferta","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/oferta\/","title":{"rendered":"Odszkodowanie za zmian\u0119 MPZP – oferta"},"content":{"rendered":"\n

Przedmiotem naszej oferty s\u0105 przede wszystkim us\u0142ugi prawne zwi\u0105zane z dochodzeniem odszkodowania za zmian\u0119 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak r\u00f3wnie\u017c us\u0142ugi zwi\u0105zane z kwestionowaniem decyzji o naliczeniu op\u0142aty planistycznej. Szczeg\u00f3\u0142owe informacje w tym zakresie mog\u0105 Pa\u0144stwo przeczyta\u0107 tutaj: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Poni\u017cej zawarty jest opis podstawowych poj\u0119\u0107 zwi\u0105zanych z dochodzeniem odszkodowania za zmian\u0119 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak r\u00f3wnie\u017c kwestionowaniem decyzji naliczaj\u0105cych op\u0142aty planistyczne. <\/p>\n\n\n\n

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (\u201eMPZP\u201d)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi akt prawa miejscowego, kt\u00f3ry uchwalany jest w formie uchwa\u0142y przez rad\u0119 gminy (lub odpowiednio rad\u0119 miasta w przypadku gmin miejskich) w celu okre\u015blenia przeznaczenia teren\u00f3w oraz warunk\u00f3w zagospodarowania i zabudowy terenu, a tak\u017ce rozmieszczenia inwestycji celu publicznego na terenie ca\u0142ej lub cz\u0119\u015bci gminy. Wskazana uchwa\u0142a jest podejmowana na podstawie projektu planu miejscowego, kt\u00f3ry przygotowuje odpowiednio w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta w oparciu o zapisy studium i tzw. przepisy odr\u0119bne odnosz\u0105ce si\u0119 do obszaru obj\u0119tego planem. Nale\u017cy wskaza\u0107, \u017ce MPZP sk\u0142ada si\u0119 z cz\u0119\u015bci tekstowej (uchwa\u0142a) oraz graficznej (za\u0142\u0105cznik do uchwa\u0142y) i jest og\u0142aszany przez wojewod\u0119<\/a> w wojew\u00f3dzkim dzienniku urz\u0119dowym<\/a>. Trzeba doda\u0107, \u017ce uchwa\u0142a rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowi\u0105zuje od dnia wej\u015bcia w \u017cycie w niej okre\u015blonego, jednak nie wcze\u015bniej ni\u017c po up\u0142ywie 14 dni od dnia og\u0142oszenia w dzienniku urz\u0119dowym wojew\u00f3dztwa.<\/p>\n\n\n\n

Podsumowuj\u0105c, przez uchwalenie MPZP gmina decyduje o sposobie zagospodarowania nieruchomo\u015bci obj\u0119tych MPZP przez mieszka\u0144c\u00f3w danej gminy (miasta). Oczywistym jest przy tym, \u017ce takie zdeterminowanie sposobu zagospodarowania nieruchomo\u015bci mo\u017ce prowadzi\u0107 zar\u00f3wno do polepszenia sytuacji mieszka\u0144c\u00f3w gminy (np. w przypadku zmiany przeznaczenia teren\u00f3w rolnych na tereny pod zabudow\u0119 mieszkaniow\u0105) jak i do jej pogorszenia (np. w sytuacji przeznaczenia ca\u0142ej lub cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci pod teren publiczny \u2013 drog\u0119, szko\u0142\u0119, park czy te\u017c w przypadku zmiany przeznaczenia z zabudowy jednorodzinnej na tereny zieleni urz\u0105dzonej). <\/p>\n\n\n\n

Z dniem wej\u015bcia w \u017cycie MPZP dotychczas obowi\u0105zuj\u0105cy MPZP traci moc w ca\u0142o\u015bci lub w cz\u0119\u015bci (w zale\u017cno\u015bci od tego czy nowy MPZP obejmuje ca\u0142y obszar poprzednio obowi\u0105zuj\u0105cego planu czy te\u017c wy\u0142\u0105cznie jego cz\u0119\u015b\u0107). Z kolei w takim przypadku, gdy dla terenu na kt\u00f3rym uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydano wcze\u015bniej decyzje o warunkach zabudowy (decyzje moc\u0105 kt\u00f3rych zosta\u0142o okre\u015blone przeznaczenie danej nieruchomo\u015bci) to organ, kt\u00f3ry je wyda\u0142, (o ile s\u0105 one sprzeczne z nowym MPZP) zobowi\u0105zany jest do stwierdzenia wyga\u015bni\u0119cia takiej decyzji. W ten spos\u00f3b przeznaczenie nieruchomo\u015bci wchodz\u0105cych w sk\u0142ad danego terenu b\u0119dzie determinowane wy\u0142\u0105cznie przez nowy MPZP. <\/p>\n\n\n\n

Nale\u017cy zauwa\u017cy\u0107, \u017ce konsekwencje zmiany przeznaczenia nieruchomo\u015bci na danym terenie mog\u0105 – w zale\u017cno\u015bci od rodzaju dokonanej zmiany – wi\u0105za\u0107 si\u0119 dla w\u0142a\u015bciciela z powstaniem po jego stronie okre\u015blonych roszcze\u0144 przeciwko gminie lub te\u017c mog\u0105 doprowadzi\u0107 do konieczno\u015bci poniesienia przez niego dodatkowych op\u0142at publicznoprawnych. Poni\u017cej zostan\u0105 opisane najwa\u017cniejszej skutki wej\u015bcia w \u017cycie nowego MPZP. <\/p>\n\n\n\n

Skutki wej\u015bcia w \u017cycie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Konsekwencje uchwalenia nowego MPZP mo\u017cna podzieli\u0107 wed\u0142ug nieostrego kryterium korzy\u015bci lub pogorszenia sytuacji prawnej w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci obj\u0119tych danym planem. Trzeba przy tym zastrzec, \u017ce o polepszeniu si\u0119 sytuacji w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci b\u0119dziemy m\u00f3wi\u0107 w takim przypadku, gdy mo\u017cliwo\u015bci inwestycyjne danej nieruchomo\u015bci uleg\u0142y polepszeniu, tj., m\u00f3wi\u0105c najpro\u015bciej, gdy z uwagi na zmian\u0119 (rozszerzenie lub ograniczenie) przeznaczenia nieruchomo\u015bci jej warto\u015b\u0107 zmala\u0142a lub wzros\u0142a.<\/p>\n\n\n\n

Renta planistyczna \u2013 kto i kiedy jest zobowi\u0105zany do jej zap\u0142aty <\/strong><\/p>\n\n\n\n

W takim przypadku, gdy na skutek uchwalenia nowego MPZP wzrasta warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, w\u0142a\u015bciciel musi si\u0119 liczy\u0107 z tym, \u017ce w pewnych przypadkach b\u0119dzie zobowi\u0105zany do zap\u0142aty tzw. renty planistycznej. Przes\u0142anki renty planistycznej<\/strong> (zwanej czasem r\u00f3wnie\u017c op\u0142at\u0105 planistyczn\u0105) zosta\u0142y uregulowane przez ustawodawc\u0119 w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., Dz. U. nr 80, poz. 717 (\u201eupzp<\/strong>\u201d). Zgodnie z tymi przepisami, je\u017celi w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wzros\u0142a, a w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty zbywa t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazow\u0105 op\u0142at\u0119 ustalon\u0105 w tym planie, okre\u015blon\u0105 w stosunku procentowym do wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Op\u0142ata ta jest dochodem w\u0142asnym gminy. Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty nie mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza ni\u017c 30% wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci.   <\/p>\n\n\n\n

Jak zatem wida\u0107, prawodawca uzale\u017cnia mo\u017cliwo\u015b\u0107 \u017c\u0105dania przez organ gminy zap\u0142aty renty planistycznej od kumulatywnego spe\u0142nienia dw\u00f3ch przes\u0142anek, kt\u00f3rymi s\u0105: obiektywny wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci (stanowi\u0105cy nast\u0119pstwo zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz zbycie nieruchomo\u015bci przez w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego, kt\u00f3re to zbycie musi nast\u0105pi\u0107 w \u015bci\u015ble okre\u015blonym czasie, tj. w okresie przed up\u0142ywem 5 lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy b\u0105d\u017a poczynione w nim zmiany zacz\u0119\u0142y obowi\u0105zywa\u0107.  <\/p>\n\n\n\n

Stosownie do tre\u015bci art. 36 ust. 5 i 6 upzp w\u00f3jt (burmistrz lub prezydent miasta) wydaje decyzj\u0119 o ustaleniu op\u0142aty planistycznej bezzw\u0142ocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, kt\u00f3rego przedmiotem jest zbycie nieruchomo\u015bci Warto pami\u0119ta\u0107, i\u017c ka\u017cdy notariusz jest zobowi\u0105zany, aby w terminie 7 dni od dnia sporz\u0105dzenia umowy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci przes\u0142a\u0107 w\u00f3jtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.<\/p>\n\n\n\n

Analiz\u0119 omawianych warunk\u00f3w nale\u017cy rozpocz\u0105\u0107 od przes\u0142anki wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci na skutek uchwalenia lub zmiany MPZP. Przez przedmiotowy wzrost nale\u017cy rozumie\u0107 obiektywn\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119 pomi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci ustalon\u0105 przy uwzgl\u0119dnieniu dotychczasowego przeznaczenia nieruchomo\u015bci lub faktycznego sposobu jej u\u017cytkowania, a now\u0105 warto\u015bci\u0105 ustalan\u0105 w oparciu o przeznaczenie okre\u015blone w nowym MPZPO.  <\/p>\n\n\n\n

Jak zauwa\u017cy\u0142 Naczelny S\u0105d Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r, sygn. akt II OSK 1548\/19, punktem odniesienia dla ustalenia tego, jaki stan nieruchomo\u015bci nale\u017cy bra\u0107 pod uwag\u0119 przy ustalaniu ewentualnego wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci, jest jej stan z dnia wej\u015bcia w \u017cycie nowego MPZP: <\/p>\n\n\n\n

\u201eWzrost warto\u015bci musi dotyczy\u0107 nieruchomo\u015bci wed\u0142ug jej stanu i cech na dzie\u0144 wej\u015bcia w \u017cycie planu. W \u015bwietle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niedopuszczalne jest uwzgl\u0119dnianie przy okre\u015blaniu warto\u015bci nieruchomo\u015bci jakichkolwiek czynnik\u00f3w, kt\u00f3re mia\u0142y miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nak\u0142ady na nieruchomo\u015bci, dokonanie jej podzia\u0142u lub scalenia. Skoro uwzgl\u0119dnieniu maj\u0105 podlega\u0107 tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wy\u0142\u0105czn\u0105 dat\u0105 stanu, zgodnie z kt\u00f3rym nale\u017cy dokona\u0107 oszacowania nieruchomo\u015bci jest data wej\u015bcia w \u017cycie planu, kt\u00f3ry wywo\u0142a\u0142 wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Co wa\u017cne, relewantna dla ustalenia wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci na skutek zmiany lub uchwalenia MPZP jest, co do zasady, powierzchnia nieruchomo\u015bci z dnia wej\u015bcia w \u017cycie nowego MPZP. Takie stanowisko jest r\u00f3wnie\u017c powszechnie przyjmowane w orzecznictwie s\u0105dowoadministracyjnym. Tytu\u0142em przyk\u0142adu warto tutaj wskaza\u0107 na wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego we Wroc\u0142awiu z dnia 9 stycznia 2019 r., sygn. akt II SA\/Wr 712\/18<\/a>: <\/p>\n\n\n\n

\u201eZ zasady ustalenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci musi dotyczy\u0107 nieruchomo\u015bci w takim kszta\u0142cie (wielko\u015bci), w jakiej istnia\u0142a w chwili wej\u015bcia w \u017cycie planu, bez wzgl\u0119du na jej p\u00f3\u017aniejsze podzia\u0142y oraz bez wzgl\u0119du na przedmiot zbycia. Tak postawiona teza nie ma jednak charakteru bezwarunkowego. (\u2026) Nie zmieni\u0142 si\u0119 natomiast zasadniczy cel operatu szacunkowego. Ma on w spos\u00f3b wiarygodny wskaza\u0107 skal\u0119 wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci na skutek wej\u015bcia w \u017cycie planu miejscowego (art. 37 ust. 1 zdanie 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Nie mo\u017cna wykluczy\u0107, \u017ce osi\u0105gni\u0119cie tego celu wymaga\u0107 b\u0119dzie od bieg\u0142ego niejednokrotnie nieszablonowego podej\u015bcia do kwestii okre\u015blenia zakresu przedmiotowego wyceny. Zakres ten mo\u017ce si\u0119 bowiem kszta\u0142towa\u0107 r\u00f3\u017cnie w zale\u017cno\u015bci od powierzchni grunt\u00f3w, struktury przeznaczenia w planie miejscowym w stosunku do funkcji dotychczasowej czy cech rynku nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rego wyceniana nieruchomo\u015b\u0107 jest cz\u0119\u015bci\u0105. Nie ma wi\u0119c podstaw, by ex ante odrzuca\u0107 operat okre\u015blaj\u0105cy zakres wyceny odmiennie, ni\u017cby to wynika\u0142o z granic nieruchomo\u015bci istniej\u0105cych w dacie wej\u015bcia w \u017cycie planu miejscowego.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Nale\u017cy wskaza\u0107, \u017ce oceny wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci na skutek uchwalenia lub zmiany MPZP dokonuje ka\u017cdorazowo bieg\u0142y rzeczoznawca w drodze tzw. operatu szacunkowego<\/strong>, kt\u00f3ry to bieg\u0142y jest powo\u0142ywany przez w\u0142a\u015bciwy organ administracji publicznej, tj., w\u00f3jta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jednocze\u015bnie, w przypadku renty planistycznej to w\u0142a\u015bnie w\u0142a\u015bciwy organ administracji pokrywa koszty sporz\u0105dzenia operatu szacunkowego. <\/p>\n\n\n\n

Wydaje si\u0119 bezsporne, i\u017c w bardzo wielu przypadkach obowi\u0105zek uiszczenia op\u0142aty planistycznej b\u0119dzie stanowi\u0142 znaczne obci\u0105\u017cenie finansowe dla w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego nieruchomo\u015bci. Maj\u0105 na uwadze wskazan\u0105 okoliczno\u015b\u0107, ustawodawca zezwala na poznanie wysoko\u015bci przedmiotowej op\u0142aty przed zbyciem nieruchomo\u015bci, aby mo\u017cna by\u0142o j\u0105 uwzgl\u0119dni\u0107 w kalkulacji ekonomicznej transakcji i ewentualnie m\u00f3c odst\u0105pi\u0107 od zamierzonej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Owo ustalenie wysoko\u015bci op\u0142aty nast\u0119puje r\u00f3wnie\u017c w trybie decyzji administracyjnej, kt\u00f3ra wygasa z dniem wydania decyzji finalnej dotycz\u0105cej op\u0142aty planistycznej. <\/p>\n\n\n\n

Jak wskazano wy\u017cej, drug\u0105 z przes\u0142anek wydania decyzji o ustaleniu renty planistycznej jest warunek, aby zbycie nieruchomo\u015bci nast\u0105pi\u0142o w \u015bci\u015ble okre\u015blonym czasie, tj. w okresie przed up\u0142ywem 5 lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy b\u0105d\u017a poczynione w nim zmiany zacz\u0119\u0142y obowi\u0105zywa\u0107. Pomimo zatem wydania decyzji ustalaj\u0105cej wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty w trybie art. 37 ust. 7 ustawy, je\u017celi nie dojdzie do zbycia nieruchomo\u015bci przed up\u0142ywem 5 lat lub w tym czasie organ gminy nie zg\u0142osi swojego roszczenia, pobranie op\u0142aty planistycznej nie b\u0119dzie mo\u017cliwe.<\/p>\n\n\n\n

Konieczne staje si\u0119 zatem wyja\u015bnienie poj\u0119cia \u201ezbycia nieruchomo\u015bci\u201d. Mianowicie, nale\u017ca\u0142oby przyj\u0105\u0107, \u017ce pod tym poj\u0119ciem kryj\u0105 si\u0119 wszelkie odp\u0142atne czynno\u015bci, kt\u00f3re prowadz\u0105 do definitywnego przeniesienia prawa w\u0142asno\u015bci lub prawa u\u017cytkowania wieczystego do nieruchomo\u015bci. Oznacza to, \u017ce ze zbyciem nieruchomo\u015bci w rozumieniu omawianej regulacji nie mamy do czynienia w szczeg\u00f3lno\u015bci w przypadku takich czynno\u015bci, jak darowizna nieruchomo\u015bci czy te\u017c przew\u0142aszczenie na zabezpieczenie okre\u015blonej wierzytelno\u015bci (np. z tytu\u0142u udzielonego kredytu). Jak s\u0142usznie zauwa\u017ca si\u0119 w orzecznictwie s\u0105d\u00f3w administracyjnych \u2013 wyrok WSA w Gliwicach z dnia 27 stycznia 2010 r., II SA\/Gl 790\/09: <\/p>\n\n\n\n

\u201ePoj\u0119cie zbycia z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (w\u0142asno\u015bci b\u0105d\u017a u\u017cytkowania wieczystego) na po\u017cyczkodawc\u0119 w celu zabezpieczenia udzielanej po\u017cyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia si\u0119 prawa rzeczowego, w dacie jego dokonania w zamierzeniu ma mie\u0107 charakter jedynie chwilowy, nie wi\u0105\u017ce si\u0119 nadto z jakimkolwiek po stronie przenosz\u0105cego przysporzeniem maj\u0105tkowym albowiem przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu po\u017cyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Nadto z chwil\u0105 sp\u0142aty po\u017cyczki i powt\u00f3rnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja po\u017cyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na sp\u0142at\u0119 po\u017cyczki i powt\u00f3rne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania si\u0119 od po\u017cyczkobiorcy op\u0142aty z tytu\u0142u wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci.\u201d  <\/p>\n\n\n\n

Warto zauwa\u017cy\u0107, \u017ce obowi\u0105zek uiszczenia op\u0142aty planistycznej powstaje niezale\u017cnie od tego, czy dokonywana czynno\u015b\u0107 zbycia nieruchomo\u015bci dotyczy ca\u0142ej nieruchomo\u015bci, czy te\u017c jej cz\u0119\u015bci. Jak trafnie zauwa\u017cy\u0142 Wojew\u00f3dzki S\u0105d Administracyjny w Gliwicach w orzeczeniu z dnia 15 marca 2019 r. (sygn. akt II SA\/Gl 791\/18, SIP Legalis):<\/p>\n\n\n\n

\u201eUstawodawca pos\u0142uguje si\u0119 poj\u0119ciem nieruchomo\u015bci. Jednak wyk\u0142adnia literalna przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wystarczaj\u0105ca. Wszak w tre\u015bci ust. 1 tego przepisu mowa jest o cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci. Plany miejscowe s\u0105 uchwalane nie tylko dla ca\u0142ych nieruchomo\u015bci w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego. Dopuszczalne jest uchwalenie planu dla obszaru, kt\u00f3ry b\u0119dzie stanowi\u0142 cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, nawet niewyodr\u0119bnion\u0105 geodezyjnie (dzia\u0142k\u0119 gruntu). Wreszcie, dana nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce mie\u0107 r\u00f3\u017cne przeznaczenie planistyczne w liniach rozgraniczaj\u0105cych, wyznaczonych planem. St\u0105d te\u017c zar\u00f3wno w literaturze, jak i w orzecznictwie przyjmuje si\u0119, \u017ce jednorazow\u0105 op\u0142at\u0119 pobiera si\u0119 r\u00f3wnie\u017c w przypadku zbycia cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Podsumowuj\u0105c powy\u017csze rozwa\u017cania, je\u017celi w konkretnej sprawie wej\u015bcie w \u017cycie MPZP spowoduje wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci, to w przypadku spe\u0142nienia si\u0119 przes\u0142anek ustawowych w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci (b\u0105d\u017a te\u017c u\u017cytkownik wieczysty) b\u0119dzie zobowi\u0105zany do zap\u0142aty renty planistycznej. Jak zosta\u0142o to opisane wy\u017cej, obowi\u0105zek ten powstaje, gdy opr\u00f3cz obiektywnego wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci w okresie przed up\u0142ywem 5 lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy b\u0105d\u017a poczynione w nim zmiany zacz\u0119\u0142y obowi\u0105zywa\u0107, dojdzie do zbycia nieruchomo\u015bci przez w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego.<\/p>\n\n\n\n

Renta planistyczna \u2013 ile wynosi? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty (renty) planistycznej jest uzale\u017cniona od dw\u00f3ch czynnik\u00f3w, a mianowicie od:<\/p>\n\n\n\n

  1. wysoko\u015bci op\u0142aty ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,<\/li>
  2. wysoko\u015bci wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci.  <\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Co wa\u017cne, wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty ustalonej w konkretnym planie nie mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza ni\u017c 30% wzrostu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Poni\u017cej zostanie przedstawiony przyk\u0142ad ilustruj\u0105cy spos\u00f3b ustalenia wysoko\u015bci renty (op\u0142aty) planistycznej.  <\/p>\n\n\n\n

    Mianowicie, za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce: <\/p>\n\n\n\n

    1. na skutek zmiany MPZP okre\u015blona nieruchomo\u015b\u0107 o powierzchni 5000 m2<\/sup> zmieni\u0142a sw\u00f3j status z \u201erolnej\u201d na \u201ebudowlan\u0105\u201d (pod zabudow\u0119 jednorodzinn\u0105) a wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty planistycznej zosta\u0142a ustalona jako 30 % wzrostu warto\u015bci (stawka maksymalna przewidziana przepisami), <\/li>
    2. w\u0142a\u015bciciel sprzeda\u0142 swoj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 po up\u0142ywie 4 lat od dnia wej\u015bcia w \u017cycie zmienionego MPZP za cen\u0119 200 z\u0142\/m2<\/sup>, <\/li>
    3. bieg\u0142y powo\u0142any przez w\u00f3jta (po otrzymaniu przez niego wypisu aktu notarialnego sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci) wyceni\u0142, \u017ce dotychczasowa warto\u015b\u0107 sprzedanej dzia\u0142ki (jako rolnej) wynosi\u0142a 50 z\u0142\/m2<\/sup>, co oznacza, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wzros\u0142a na skutek zmiany MPZP czterokrotnie, o 150 z\u0142\/m2<\/sup>,<\/li>
    4. konsekwentnie, kwota renty planistycznej wyniesie: 225.000,00 z\u0142 (5000 m2<\/sup> x 150 z\u0142\/m2<\/sup> x 30 %).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Ka\u017cdy, kto otrzyma\u0142 decyzj\u0119 w sprawie op\u0142aty planistycznej, ma prawo wnie\u015b\u0107 odwo\u0142anie do Samorz\u0105dowego Kolegium Odwo\u0142awczego w terminie 14 dni od dnia dor\u0119czenia decyzji. Z kolei od decyzji SKO w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty ma prawo wnie\u015b\u0107 skarg\u0119 do Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego. <\/p>\n\n\n\n

      Roszczenie o wykup nieruchomo\u015bci a zmiana MPZP <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      W takiej sytuacji, gdy na skutek uchwalenia nowego MPZP nieruchomo\u015b\u0107 nie mo\u017ce by\u0107 wykorzystywana w ca\u0142o\u015bci lub w cz\u0119\u015bci w dotychczasowy spos\u00f3b lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty ma dwie mo\u017cliwo\u015bci:<\/p>\n\n\n\n

      1. \u017c\u0105danie wykupu nieruchomo\u015bci<\/strong> lub jej cz\u0119\u015bci,<\/li>
      2. \u017c\u0105danie odszkodowania za poniesion\u0105 rzeczywist\u0105 szkod\u0119.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, \u017ce zgodnie z art. 36 ust. 3 upzp, je\u017celi, w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105, warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci uleg\u0142a obni\u017ceniu, a w\u0142a\u015bciciel albo u\u017cytkownik wieczysty zbywa t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 i nie skorzysta\u0142 z wy\u017cej wymienionych uprawnie\u0144, mo\u017ce on \u017c\u0105da\u0107 od gminy odszkodowania r\u00f3wnego obni\u017ceniu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Co wa\u017cne, realizacja roszczenia o wykup lub o odszkodowanie mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 r\u00f3wnie\u017c w drodze zaoferowania przez gmin\u0119 w\u0142a\u015bcicielowi albo u\u017cytkownikowi wieczystemu nieruchomo\u015bci zamiennej – z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasaj\u0105.<\/p>\n\n\n\n

        Omawiaj\u0105c roszczenie o wykup nieruchomo\u015bci przez gmin\u0119<\/strong> trzeba zauwa\u017cy\u0107, i\u017c podstawow\u0105 form\u0105 realizacji roszczenia o wykup nieruchomo\u015bci jest z\u0142o\u017cenie przez uprawnionego (w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego nieruchomo\u015bci obj\u0119tej nowym lub zmienionym MPZP) stosownego wniosku do gminy o dokonanie wykupu nieruchomo\u015bci. Przedmiotowe \u017c\u0105danie powinno zawiera\u0107 opis konkretnych okoliczno\u015bci uzasadniaj\u0105cych twierdzenie, \u017ce dotychczasowe korzystanie z nieruchomo\u015bci sta\u0142o si\u0119 niemo\u017cliwe lub istotnie utrudnione.<\/p>\n\n\n\n

        Co wa\u017cne, zar\u00f3wno roszczenie o wykup nieruchomo\u015bci jak i roszczenie o odszkodowanie w zwi\u0105zku z uchwaleniem lub zmian\u0105 MPZP<\/strong> nie przys\u0142uguje w takim przypadku, gdy \u017ar\u00f3d\u0142em ogranicze\u0144 w korzystaniu z nieruchomo\u015bci nie jest samodzielne rozstrzygni\u0119cie gminy. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 36 ust. 1a upzp, wy\u0142\u0105czenie stosowania przepisu ust. 1 nast\u0119puje w\u00f3wczas, gdy tre\u015b\u0107 planu miejscowego powoduj\u0105ca skutek, o kt\u00f3rym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gmin\u0119 spo\u0142eczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:<\/p>\n\n\n\n

        1. uwarunkowa\u0144 hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotycz\u0105cych wyst\u0119powania powodzi i zwi\u0105zanych z tym ogranicze\u0144, okre\u015blonych na podstawie przepis\u00f3w odr\u0119bnych;<\/li>
        2. decyzji dotycz\u0105cych lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne ni\u017c organy gminy, organy administracji publicznej lub Pa\u0144stwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;<\/li>
        3. zakaz\u00f3w lub ogranicze\u0144 zabudowy i zagospodarowania terenu, okre\u015blonych w przepisach ustaw lub akt\u00f3w, w tym akt\u00f3w prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

          W literaturze prawniczej wskazuje si\u0119, \u017ce podstaw\u0105 wprowadzenia przedmiotowego wy\u0142\u0105czenia by\u0142a wola ustawodawcy \u201ezdj\u0119cia z gminy obowi\u0105zku wyp\u0142aty odszkodowa\u0144 za dzia\u0142ania, kt\u00f3re s\u0105 od niej niezale\u017cne. Skoro bowiem gmina, jako osoba prawna, cieszy si\u0119 samodzielno\u015bci\u0105, tak\u017ce w zakresie finansowym oraz maj\u0105tkowym, nie powinno si\u0119 na ni\u0105 nak\u0142ada\u0107 obci\u0105\u017ce\u0144 spowodowanych rozstrzygni\u0119ciami niewynikaj\u0105cymi z jej polityki przestrzennej lub niezwi\u0105zanymi z lokalnym zakresem zada\u0144, za kt\u00f3re gmina odpowiada.\u201d(vide Z. Niewiadomski (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, komentarz. Warszawa 2021, SIP Legalis). <\/p>\n\n\n\n

          W praktyce, w\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci wyst\u0119puj\u0105 do gminy z \u017c\u0105daniem wykupu nieruchomo\u015bci najcz\u0119\u015bciej w takich przypadkach, gdy wprowadzone przez MPZP nowe przeznaczenie nale\u017c\u0105cej do nich nieruchomo\u015bci jest dla nich tak uci\u0105\u017cliwe i utrudnione (z perspektywy faktycznych mo\u017cliwo\u015bci jej wykorzystania lub z perspektywy ewentualnej sprzeda\u017cy na rynku osobom trzecim), \u017ce niejako \u201ewymuszenie\u201d na jednostce samorz\u0105du terytorialnego jej wykupu stanowi po prostu najwygodniejsz\u0105 form\u0119 rozwi\u0105zania powsta\u0142ego problemu co mam miejsce np. w przypadku przeznaczenia dzia\u0142ki w MPZP pod lokalizacj\u0119 drogi gminnej. <\/p>\n\n\n\n

          Roszczenie o odszkodowanie a zmiana MPZP <\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Jak ju\u017c zasygnalizowano wy\u017cej, drugim z roszcze\u0144, przys\u0142uguj\u0105cych w\u0142a\u015bcicielowi lub u\u017cytkownikowi wieczystemu w przypadku zmiany lub uchwalania MPZP na skutek czego korzystanie z nieruchomo\u015bci lub z jej cz\u0119\u015bci w dotychczasowy spos\u00f3b lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem sta\u0142o si\u0119 niemo\u017cliwe lub istotnie ograniczone, jest roszczenie o zap\u0142at\u0119 przez gmin\u0119 stosownego odszkodowania, zwanego cz\u0119sto r\u00f3wnie\u017c odszkodowaniem planistycznym<\/strong> (art. 36 ust. 1 pkt) 1 upzp). <\/p>\n\n\n\n

          Omawiaj\u0105c wskazane roszczenie nale\u017cy zauwa\u017cy\u0107 na wst\u0119pie, \u017ce dotyczy ono takiej sytuacji, gdy pomimo wprowadzonych ogranicze\u0144 przez nowy lub zmieniony MPZP, dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty nadal korzystaj\u0105 z nieruchomo\u015bci, tj. nie dokonuj\u0105 jej zbycia \u2013 kwestia odszkodowania w przypadku zbycia takiej nieruchomo\u015bci zosta\u0142a odr\u0119bnie uregulowana, co zostanie szerzej ni\u017cej om\u00f3wione. <\/p>\n\n\n\n

          W odniesieniu do przes\u0142anek powstania roszczenia o zap\u0142at\u0119 odszkodowania uregulowanego w art. 36 ust. 1 pkt) 1 upzp zauwa\u017ca si\u0119, \u017ce mo\u017cna wyr\u00f3\u017cni\u0107 dwie przes\u0142anki wynikaj\u0105ce z tego przepisu (wyrok SA w Gda\u0144sku z dnia 8 stycznia, 2019 r., sygn. akt I ACa 228\/18 SIP Legalis):<\/p>\n\n\n\n

          \u201ePo pierwsze – musi nast\u0105pi\u0107 niemo\u017cno\u015b\u0107 lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomo\u015bci w dotychczasowy spos\u00f3b lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Po drugie \u2013 powy\u017csze ograniczenie musi wynika\u0107 nie z dalszych dzia\u0142a\u0144 podj\u0119tych po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, czyli np. z dzia\u0142a\u0144 inwestora, lecz z samej zmiany tego planu.\u201d<\/p>\n\n\n\n

          Podstawowym warunkiem dla zaistnienia analizowanego roszczenia odszkodowawczego jest zatem zmiana lub wprowadzenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kt\u00f3ra to zmiana obejmuje konkretn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i kt\u00f3ra ze swej istoty ogranicza lub uniemo\u017cliwia dotychczasow\u0105 eksploatacj\u0119 nieruchomo\u015bci jej w\u0142a\u015bcicielowi lub u\u017cytkownikowi wieczystemu. <\/p>\n\n\n\n

          Druga z wymienionych dw\u00f3ch przes\u0142anek powstania roszczenia o odszkodowanie to niemo\u017cno\u015b\u0107 lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomo\u015bci w dotychczasowy spos\u00f3b lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. W orzecznictwie S\u0105du Najwy\u017cszego utrwali\u0142 si\u0119 pogl\u0105d, \u017ce uprawnienie w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego do korzystania w okre\u015blony spos\u00f3b z nieruchomo\u015bci w \u017cadnym wypadku nie musia\u0142o by\u0107 konkretyzowane przez tak\u0105 osob\u0119. Inaczej m\u00f3wi\u0105c, wystarczaj\u0105ce jest samo istnienie potencjalnej mo\u017cliwo\u015bci zagospodarowania nieruchomo\u015bci w okre\u015blony spos\u00f3b. Zgodnie z postanowieniem S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 11 pa\u017adziernika 2018 r. (sygn. akt I CSK 275\/18, SIP Legalis):<\/p>\n\n\n\n

          1. Przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym alternatywnie roszczenia przys\u0142uguj\u0105 w\u0142a\u015bcicielowi nieruchomo\u015bci b\u0105d\u017a u\u017cytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemo\u017cliwia im lub istotnie ogranicza zar\u00f3wno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomo\u015bci, jak i pozbawia ich potencjalnej mo\u017cliwo\u015bci korzystania z nieruchomo\u015bci zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikaj\u0105cym z planu zagospodarowania przestrzennego. 2. Przepis ten dotyczy takiej sytuacji, w kt\u00f3rej stronie przys\u0142ugiwa\u0142o wynikaj\u0105ce z prawa w\u0142asno\u015bci uprawnienie do korzystania z nieruchomo\u015bci w okre\u015blony spos\u00f3b, nawet je\u017celi w\u0142a\u015bciciel z uprawnienia tego nie korzysta\u0142. 3. Dodatkowo nale\u017cy zauwa\u017cy\u0107, i\u017c uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale r\u00f3wnie\u017c potencjalne.\u201d<\/p>\n\n\n\n

          W odniesieniu do poj\u0119cia samej szkody, ustawodawca sprecyzowa\u0142 w art. 36 ust. 1 pkt) 1 upzp, \u017ce przedmiotowe odszkodowanie obejmuje tzw. szkod\u0119 rzeczywist\u0105, co oznacza, \u017ce nie obejmuje ono tzw. \u201eutraconych korzy\u015bci\u201d (lucrum cessans), czyli tego, co uprawniony m\u00f3g\u0142 potencjalnie zyska\u0107 w przypadku braku zmiany lub braku wprowadzenia nowego MPZP.<\/p>\n\n\n\n

          Poj\u0119cie szkody na gruncie omawianej regulacji doczeka\u0142o si\u0119 licznych analiz zar\u00f3wno w doktrynie prawniczej jak i w literaturze. Przyjmuje si\u0119 w zasadzie jednolicie, \u017ce w przypadku tego roszczenia chodzi o szkod\u0119 przejawiaj\u0105c\u0105 si\u0119 w dw\u00f3ch formach:<\/p>\n\n\n\n

          1. obni\u017cenie si\u0119 warto\u015bci nieruchomo\u015bci kt\u00f3rej dotyczy MPZP,<\/li>
          2. strata faktyczna zwi\u0105zana ze zmian\u0105 przeznaczenia nieruchomo\u015bci.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

            W my\u015bl jednego z orzecze\u0144 S\u0105du Najwy\u017cszego dotycz\u0105cych tej kwestii (wyrok SN z dnia 12 pa\u017adziernika 2007 r., sygn. akt V CSK 230\/07, SIP Legalis): <\/p>\n\n\n\n

            \u201eOdszkodowanie ma za\u015b dotyczy\u0107 rzeczywi\u015bcie poniesionej przez w\u0142a\u015bciciela szkody. Oznacza to, \u017ce chodzi o szkod\u0119, kt\u00f3ra polega na obni\u017ceniu si\u0119 warto\u015bci nieruchomo\u015bci lub kt\u00f3ra pozostaje w bezpo\u015brednim zwi\u0105zku ze zmian\u0105 przeznaczenia nieruchomo\u015bci. Przyk\u0142adowo w\u0142a\u015bciciel poczyni\u0142 ju\u017c nak\u0142ady na cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych nie mo\u017ce odzyska\u0107, gdy\u017c zmieni\u0142o si\u0119 jej przeznaczenie.\u201d<\/p>\n\n\n\n

            W odniesieniu do szkody polegaj\u0105cej na obni\u017ceniu si\u0119 warto\u015bci nieruchomo\u015bci, trzeba wskaza\u0107, \u017ce zgodnie z art. 2 pkt) 18 upzp, przez warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci nale\u017cy rozumie\u0107 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci. Inaczej m\u00f3wi\u0105c, chodzi w tym przypadku o obiektywn\u0105 zmian\u0119 warto\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra to warto\u015b\u0107 jest ustalana w odniesieniu do cen rynkowych, dotycz\u0105cych podobnych nieruchomo\u015bci (o podobnej lokalizacji oraz o podobnym rozmiarze i przeznaczeniu). Warto\u015b\u0107 ta nie uwzgl\u0119dnia w \u017cadnym stopniu subiektywnych element\u00f3w zwi\u0105zanych z dan\u0105 dzia\u0142k\u0105 takich jak np. warto\u015b\u0107 sentymentalna nieruchomo\u015bci dla rodziny w\u0142a\u015bciciela.   <\/p>\n\n\n\n

            W praktyce r\u00f3\u017cnica warto\u015bci nieruchomo\u015bci pomi\u0119dzy wej\u015bciem w \u017cycie lub zmian\u0105 MPZP a poprzednim okresem jest ustalana przez bieg\u0142ego rzeczoznawc\u0119 w operacie szacunkowym. W praktyce w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty powinien sam wyst\u0105pi\u0107 do bieg\u0142ego o ustalenie przedmiotowych okoliczno\u015bci, a nast\u0119pnie powinien wyst\u0105pi\u0107 wobec gminy ze stosownym przeds\u0105dowym wezwaniem do zap\u0142aty odszkodowania (do\u0142\u0105czaj\u0105c do niego operat szacunkowy lub przynajmniej wyci\u0105g z niego), kt\u00f3re to wezwanie stanowi pozaprocesow\u0105 form\u0119 realizacji roszczenia o zap\u0142at\u0119 odszkodowania.  <\/p>\n\n\n\n

            Do omawianego roszczenia znajduj\u0105 zastosowanie przepisy og\u00f3lne dotycz\u0105ce odpowiedzialno\u015bci odszkodowawczej zawarte w ustawie kodeks cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczeg\u00f3lno\u015bci art. 363 \u00a7 2 k.c. zgodnie z kt\u00f3rym je\u017celi naprawienie szkody ma nast\u0105pi\u0107 w pieni\u0105dzu, wysoko\u015b\u0107 odszkodowania powinna by\u0107 ustalona wed\u0142ug cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba \u017ce szczeg\u00f3lne okoliczno\u015bci wymagaj\u0105 przyj\u0119cia za podstaw\u0119 cen istniej\u0105cych w innej chwili. Tym samym, aby ustali\u0107 dok\u0142adn\u0105 kwot\u0119 (warto\u015b\u0107) odszkodowania w post\u0119powaniu s\u0105dowym (je\u017celi nie dojdzie do polubownego rozwi\u0105zania sporu z gmin\u0105 na etapie przeds\u0105dowym), konieczne jest por\u00f3wnanie stanu rzeczy z dnia poprzedzaj\u0105cego dzie\u0144 wej\u015bcia w \u017cycie nowego MPZP oraz stanu rzeczy z dnia zamkni\u0119cia rozprawy przez s\u0105d. Co wa\u017cne, spadek cen nieruchomo\u015bci w okresie mi\u0119dzy uchwaleniem planu miejscowego a ustaleniem wysoko\u015bci odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt 1 MPZP, kt\u00f3ry stanowi efekt swobodnego kszta\u0142towania si\u0119 regu\u0142 ekonomicznych poda\u017cy i popytu, nie mo\u017ce zosta\u0107 zakwalifikowany jako szczeg\u00f3lna okoliczno\u015bci w rozumieniu art. 363 \u00a7 2 kodeksu cywilnego, uzasadniaj\u0105ca ustalenie wysoko\u015bci odszkodowania wed\u0142ug innych cen ni\u017c obowi\u0105zuj\u0105ce w chwili orzekania (vide Wyrok SN z dnia 24 czerwca 2015 r., sygn. akt II CSK 569\/14, SIP Leglis).<\/p>\n\n\n\n

            Je\u015bli chodzi o strat\u0119 rzeczywist\u0105 zwi\u0105zan\u0105 z obni\u017ceniem warto\u015bci nieruchomo\u015bci, to w praktyce ta forma szkody sprowadza si\u0119 do inwestycji poczynionych przez poszkodowanego przed wprowadzeniem nowego MPZP (maszyn, narz\u0119dzi, budynk\u00f3w etc.), kt\u00f3rych w zwi\u0105zku z wej\u015bciem w \u017cycie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie b\u0119dzie mo\u017cna wykorzysta\u0107. Trzeba wskaza\u0107, \u017ce w przypadku tego typu szkody w\u0142a\u015bciciel w praktyce wykazuje poniesion\u0105 strat\u0119 przez przed\u0142o\u017cenie dowod\u00f3w (dokument\u00f3w, maili, potwierdze\u0144 przelew\u00f3w) obrazuj\u0105cych wysoko\u015b\u0107 poniesionych wydatk\u00f3w.  <\/p>\n\n\n\n

            Nale\u017cy wreszcie zaznaczy\u0107, \u017ce zgodnie z przyj\u0119tym w doktrynie pogl\u0105dem, \u201ewarunkiem skuteczno\u015bci pow\u00f3dztwa odszkodowawczego dochodzonego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 upzp jest posiadanie statusu w\u0142a\u015bciciela albo wieczystego u\u017cytkownika nieruchomo\u015bci zar\u00f3wno w dniu wej\u015bcia w \u017cycie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia pow\u00f3dztwa oraz utrzymanie go do chwili zamkni\u0119cia rozprawy poprzedzaj\u0105cej wydanie wyroku przez s\u0105d drugiej instancji.\u201d (M. Nowak, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz do ustawy i przepis\u00f3w powi\u0105zanych. Warszawa 2019, SIP Legalis). <\/p>\n\n\n\n

            Wreszcie, nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce ustawodawca wprowadzi\u0142 w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulacj\u0119 takiej sytuacji, gdy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra na skutek zmian planu zagospodarowania przestrzennego straci\u0142a na warto\u015bci, decyduje si\u0119 na dokonanie jej zbycia, a jednocze\u015bnie nie skorzysta\u0142 z roszczenia o wykup dzia\u0142ki przez gmin\u0119 lub o naprawienie szkody. Stosownie do tre\u015bci art. 36 ust. 3 upzp, je\u017celi, w zwi\u0105zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmian\u0105, warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci uleg\u0142a obni\u017ceniu, a w\u0142a\u015bciciel albo u\u017cytkownik wieczysty zbywa t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 i nie skorzysta\u0142 z praw, o kt\u00f3rych mowa w ust. 1 i 2, mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 od gminy odszkodowania r\u00f3wnego obni\u017ceniu warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Dla skorzystania z tego uprawnienia jest zatem konieczne, aby osoba wnosz\u0105ca pozew legitymowa\u0142a si\u0119 statusem w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego nieruchomo\u015bci w dacie wej\u015bcia w \u017cycie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n\n\n\n

            Post\u0119powanie w sprawie uzyskania odszkodowania za zmian\u0119 MPZP <\/strong><\/p>\n\n\n\n

            Tryb dochodzenia roszcze\u0144 o odszkodowanie w sprawach zwi\u0105zanych ze zmian\u0105 lub wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo zbli\u017cony do klasycznych post\u0119powa\u0144 cywilnych o zap\u0142at\u0119. Roszczenia te maj\u0105 bowiem charakter cywilnoprawny, a wszelkie spory z nimi zwi\u0105zane s\u0105 rozpatrywane przez s\u0105d powszechny, a nie przez s\u0105d administracyjny (art. 37 ust. 1 upzp).<\/p>\n\n\n\n

            Roszczenie o wyp\u0142at\u0119 odszkodowania przy zbyciu nieruchomo\u015bci<\/strong> poszkodowany mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 w terminie do 5 lat od dnia, w kt\u00f3rym plan miejscowy zacz\u0105\u0142 obowi\u0105zywa\u0107. Natomiast w przypadku roszczenia o odszkodowanie za obni\u017cenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci lub o odkup nieruchomo\u015bci lub jej cz\u0119\u015bci stosuje si\u0119 og\u00f3lne terminy przedawnienia okre\u015blone w kodeksie cywilnym. Roszczenie przedawnia si\u0119 zatem po 6 latach, a dniem wymagalno\u015bci, czyli pocz\u0105tkiem obliczania tego terminu jest dzie\u0144 wej\u015bcia w \u017cycie MPZP lub jego zmiany. Co wa\u017cne, je\u017celi zmiana MPZP wesz\u0142a w \u017cycie przed 9 lipca 2018 r., w\u00f3wczas stosuje si\u0119 tu dotychczasowe regulacje i przedawnienie b\u0119dzie wynosi\u0142o lat 10.<\/p>\n\n\n\n

            Realizacja roszczenia o zap\u0142at\u0119 odszkodowania powinna rozpocz\u0105\u0107 si\u0119 od dok\u0142adnej analizy sprawy (najlepiej przez profesjonalnego adwokata lub radc\u0119 prawnego) a nast\u0119pnie nale\u017ca\u0142oby zleci\u0107 bieg\u0142emu rzeczoznawcy przygotowanie stosownego operatu szacunkowego. Po uzyskaniu stosownych porad prawnych oraz po uzyskaniu odpowiednich wycen od bieg\u0142ego, nale\u017ca\u0142oby wys\u0142a\u0107 do gminy wezwanie do zap\u0142aty \u2013 wniosek o wyp\u0142at\u0119 odszkodowania z tytu\u0142u obni\u017cenia warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/strong> Je\u017celi gmina odm\u00f3wi dobrowolnego zaspokojenia roszczenia (z czym w praktyce mamy najcz\u0119\u015bciej do czynienia), to pokrzywdzonemu w\u0142a\u015bcicielowi lub u\u017cytkownikowi wieczystemu nieruchomo\u015bci pozostaje wyst\u0105pienie do s\u0105du z pow\u00f3dztwem w celu ochrony swoich praw, co nast\u0119puje przez z\u0142o\u017cenie pozwu. Nale\u017cy zaznaczy\u0107, \u017ce przed s\u0105dem zar\u00f3wno uprawniony jak i gmina wyst\u0119puj\u0105 jako r\u00f3wne sobie podmioty cywilnoprawne. Zazwyczaj po wniesieniu pozwu i z\u0142o\u017ceniu odpowiedzi na pozew przez gmin\u0119, S\u0105d podejmuje decyzj\u0119 o powo\u0142aniu bieg\u0142ego, kt\u00f3ry dokonuje oceny istotnych dla sprawy okoliczno\u015bci zwi\u0105zanych z warto\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci. Przedmiotowa opinia stanowi zawsze niezwykle istotny dow\u00f3d, na kt\u00f3rym w znacznej mierze opieraj\u0105 si\u0119 S\u0105dy orzekaj\u0105ce w tego typu sprawach. Obie strony s\u0105 przy tym uprawnione, aby zg\u0142asza\u0107 wszelkie uwagi i zarzuty do opinii wydanej przez bieg\u0142ego w toku post\u0119powania.<\/p>\n\n\n\n

            Nale\u017cy na koniec zaznaczy\u0107, \u017ce zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, w przypadku zmiany planu miejscowego ju\u017c w trakcie procesu (na korzy\u015b\u0107 pokrzywdzonego w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego nieruchomo\u015bci), s\u0105d przy wydawaniu wyroku powinien zas\u0105dzi\u0107 na rzecz uprawnionego koszty post\u0119powania i zast\u0119pstwa procesowego, a to dlatego, \u017ce w momencie wniesienia pow\u00f3dztwa roszczenie powoda by\u0142o w pe\u0142ni zasadne i s\u0142uszne, a gmin\u0119 w takiej sytuacji nale\u017cy uzna\u0107 za stron\u0119 przegrywaj\u0105c\u0105 sp\u00f3r (vide postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2012 roku, sygn. akt II CZ 208\/11, SIP Legalis).<\/p>\n\n\n\n

            Podsumowanie <\/strong><\/p>\n\n\n\n

            Podsumowuj\u0105c, uchwalenie przez gmin\u0119 nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywo\u0142uje donios\u0142e skutki dla w\u0142a\u015bcicieli wszystkich nieruchomo\u015bci nim obj\u0119tych. O ile zdarza si\u0119, \u017ce powoduje to wzrost warto\u015bci poszczeg\u00f3lnych dzia\u0142ek, o tyle cz\u0119\u015bciej powoduje to ograniczenie mo\u017cliwo\u015bci dotychczasowego korzystania z nieruchomo\u015bci, co z kolei powoduje powstanie po stronie poszkodowanych w\u0142a\u015bcicieli (wzgl\u0119dnie u\u017cytkownik\u00f3w wieczystych) roszcze\u0144, kt\u00f3re zosta\u0142y om\u00f3wione w powy\u017cszym opracowaniu. <\/p>\n\n\n\n

            Nasza Kancelaria (adwokaci i radcowie prawni) zajmuje si\u0119 profesjonaln\u0105 obs\u0142ug\u0105 wszystkich spraw om\u00f3wionych powy\u017cej na terenie ca\u0142ej Polski, a w szczeg\u00f3lno\u015bci na terenie Warszawy oraz Krakowa. Przedmiotem naszej praktyki jest mi\u0119dzy innymi dochodzenie odszkodowania zwi\u0105zanego ze zmian\u0105 lub uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Przedmiotem naszej oferty s\u0105 przede wszystkim us\u0142ugi prawne zwi\u0105zane z dochodzeniem odszkodowania za zmian\u0119 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak r\u00f3wnie\u017c us\u0142ugi zwi\u0105zane z kwestionowaniem decyzji o naliczeniu op\u0142aty planistycznej. Szczeg\u00f3\u0142owe informacje w tym zakresie mog\u0105 Pa\u0144stwo przeczyta\u0107 tutaj:  Poni\u017cej zawarty jest opis podstawowych poj\u0119\u0107 zwi\u0105zanych z dochodzeniem odszkodowania za zmian\u0119 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_kad_blocks_custom_css":"","_kad_blocks_head_custom_js":"","_kad_blocks_body_custom_js":"","_kad_blocks_footer_custom_js":"","kt_blocks_editor_width":"","_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false},"featured_image_src_large":false,"author_info":{"display_name":"Lech","author_link":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/author\/lech\/"},"comment_info":0,"taxonomy_info":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/499"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=499"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/499\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.odszkodowaniampzp.pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=499"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}